A következő áttekintésben a 55–70 négyzetméter közötti, 2–3 szobás új építésű lakások aktuális négyzetméterárait vesszük sorra, a 2025. március 17-én elérhető hirdetések alapján. A fővárosban továbbra is jelentős a szórás, a legdrágább lokációkban akár 3 millió forint/négyzetméter felett is találunk kínálatot, míg a külsőbb kerületekben előfordulnak még 1 millió forint/négyzetméter körüli vagy az alatti ajánlatok is. Az alábbiakban kerületenként haladunk, a belsőbb városrészek irányából kifelé.

Budai oldal:

III. kerület (Óbuda-Békásmegyer) – 67 hirdetés

Bár sokan távolinak érzik, a III. kerület egyes részei (pl. a Római-part vagy a Bogdáni út környéke) viszonylag közel esnek a belvároshoz.

• Legdrágább ajánlatok: A Római-partnál 2,2 millió Ft/négyzetméter áron is találhatunk lakást, míg Ürömhegyen egy 65 négyzetméteres ingatlant 130 millióért (kb. 1,8 millió Ft/négyzetméter) hirdetnek.

• A Bogdáni útnál a Waterfront City lakóparkban egy 56 négyzetméteres, 2 szobás lakásért szintén 130 millió forintot kérnek (megközelítőleg 2,3 millió Ft/négyzetméter).

• Legolcsóbb szegmens: A Békásmegyer környékén lévő új projektekben is 1,3–1,5 millió Ft/négyzetméter körüli áron juthatunk lakásokhoz (pl. Pünkösdfürdő utcában).

II. kerület (Rózsadomb, Pasarét, Hűvösvölgy) – 2 hirdetés

Itt nagyon szűk a kínálat: mindössze két, 2025-2026 körül átadásra tervezett lakást kínálnak.

• A Rézmál környékén egy földszinti, 60 négyzetméteres ingatlan 240,25 millió forint, vagyis 3,5 millió Ft/négyzetméter (!).

• A Zöldlomb utcában 57 négyzetméteres lakásra 3 millió Ft/négyzetméter körüli áron tehetünk szert (190 millió + 15 millió forintos teremgarázs).

• Hűvösvölgyben jelenleg nem hirdetnek új építésű projektet, a kínálat rendkívül korlátozott.

XII. kerület (Hegyvidék) – 9 hirdetés

A Hegyvidék továbbra is a város egyik legdrágább része.

• A legkiemelkedőbb árú projekt: A Budakeszi úton egy 63 négyzetméteres lakást 234 millió forintért árulnak, vagyis kb. 3 millió Ft/négyzetméter.

• Az Árnyas úton szintén 2,5–3 millió Ft/négyzetméter között mozognak az árak, átadási dátumként 2026-ot jelölve.

• Városmajor környékén találunk egy ráépítéssel létrejött lakáscsomagot: tetőtéri ingatlanok 2 millió Ft/négyzetméter körüli áron (például 61 négyzetméter kb. 132 millió forintért, terasz nélkül).

XI. kerület (Újbuda) – 62 hirdetés

Újbuda sokrétű lokáció: a belső részek (Szentimreváros, Gellérthegy) drágák, míg a kerület külsőbb peremén még akadnak kedvezőbb ajánlatok.

• Sasad resort (Pagus utca) közel a Budaörsi határhoz: 1,8 millió Ft/négyzetméter körül alakultak az árak, a lakások már zömében készen állnak.

• Etele tér–Andor utca környéke (2027-es átadással): 1,5 millió Ft/négyzetméter; a parkolók viszont 8,5 millió forint körül mozognak.

• Kondorosi útnál, Szerenád utca: a „Budai Waltzer Lakóparkban” 1,36 millió Ft/négyzetméter-rel is találunk befejezett lakásokat, pl. egy 68 négyzetméteres, 3 szobás ingatlan 118 millióért (+ 6 milliós parkoló).

XXII. kerület (Budafok–Tétény)

Ebben a kerületben a jelenlegi hirdetések szerint nincs elérhető új projekt, így itt nem szerepelnek aktuális ajánlatok a 2–3 szobás kategóriában.

Pesti oldal:

V. kerület (Belváros-Lipótváros)

A belváros magjában nincs 70 négyzetméter alatti új építésű projekt a hirdetésekben, ezért innen nem találtunk releváns ajánlatokat.

VI. és VII. kerület (Terézváros és Erzsébetváros) – 13 hirdetés

A bulinegyed és a környék sok befektetőt vonz, ennek megfelelően magasak az árak.

• A VII. kerületi Akácfa utcában (A60 projekt) idén elkészülő lakásokat 2,1–2,3 millió Ft/négyzetméter között hirdetik. Például egy 67 négyzetméteres, 3 szobás lakásért 163 millió forintot kérnek.

• Parkolóhelyről itt nincs érdemi információ, jellemzően nehéz vagy drága a parkolás a sűrű beépítettség miatt.

VIII. kerület (Józsefváros) – Baross utca, Magdolna környék – több projekt

Az utóbbi években a VIII. kerület jelentős megújuláson ment át, így egyre több új projekt jelenik meg.

• A Baross utca 106.-nál épülő lakásokért kb. 1,6 millió Ft/négyzetmétert kérnek, egy 62 négyzetméteres lakás 100 millió forint körül mozog.

• A Szigetvár utcában és a Dankó utcában is hirdetnek fejlesztéseket: itt 1,3–1,6 millió Ft/négyzetméter körül alakul a kínálat.

• Összességében a legolcsóbb ajánlatok is megközelítik az 1,3 millió Ft/négyzetméter-t.

IX. kerület (Ferencváros) – 96 hirdetés

A kerület külső részein hatalmas rozsdaövezetek újulnak meg, míg a belső szakasz (Lechner Ödön fasor, Haller utca) már a belvároshoz simul.

• Belsőbb rész: 2,3–2,6 millió Ft/négyzetméter a Petőfi híd környékén, a Lechner Ödön fasornál.

• Külső rész, pl. Soroksári út 58. (Millennium-negyed): 1,7–2,1 millió Ft/négyzetméter a lokációtól és kilátástól függően, átadás várhatóan 2026-ban. A Metrodom GREEN Ferencváros fejlesztés (Vágóhíd utca 14.) hasonló árakon.

• A kerület legolcsóbbjának egy Mara Residence nevű projekt tűnik a Sobieski János utcában, 1,3 milliós áron. Itt is 2026-os átadás várható.

X.,XIII, XIV. és további külsőbb kerületek

• X. kerület (Kőbánya) – 26 hirdetés: Tavas utca, Újhegy környéke 1,3 millió Ft/négyzetméter, míg az Őrs Vezér térhez közel (Gyógyszergyár utca) 1–1,1 millió Ft/négyzetméter.

• XIII. kerület (Angyalföld, Vizafogó) – 140 hirdetés: óriási a kínálat és a szórás. A Marina part új ütemei akár 3,3 millió Ft/négyzetméterig mennek (65 nm 218 millióért, dunai panorámával). A nem panorámás lakások nagy része is 1,7–2 millió Ft/négyzetméter között mozog, pl. a River Life projektben. Angyalföld belső részein, Lőportárdűlőn 1,75 milliós tételek is előfordulnak. A kerület legolcsóbb új építésű négyzetméterára 1,3 millió Ft körül indul.

• XIV. kerület (Zugló) – 121 hirdetés: a kerületben 1,2–2 milliós sávban szóródnak az árak. Szugló utca 125. környékén 1,6–1,8 millió Ft/négyzetméter, Istvánmezőn 1,4 millió körül, a Bosnyák utca és Egressy út környéke pedig 1,3 milliós nm-árról indul.

• XV. kerület (Rákospalota, Pestújhely) – 26 hirdetés: nagyobbrészt 1,1–1,3 millió Ft/négyzetméter az átlag, de egyes részeken akad 1 millió Ft/négyzetméter körüli ajánlat. Ez alatt már nemigen találni.

• XVI. kerület: jelenleg nincs releváns fejlesztés.

• XVII. kerület (Rákoskeresztúr) – 4 hirdetés: Sződliget utca környékén kb. 1,2 millió Ft/négyzetméter (pl. 58 nm, 82 millió).

• XVIII. kerület (Pestszentlőrinc–Pestszentimre) – 4 hirdetés: Gloriett telep 1,3 milliós négyzetméterárakkal.

• XIX. kerület (Kispest) – 5 hirdetés: 1–1,2 millió Ft/négyzetméter között, a kínálat szerény.

• XX. kerület (Pesterzsébet) – 5 hirdetés: leginkább 950 ezer – 1,2 millió Ft/négyzetméter. Ez a pesti oldalon a ritkább, kedvezőbb ajánlatok közé tartozik.

• XXI. kerület (Csepel) – 2 hirdetés: Rákóczi Ferenc út környékén 59 négyzetméteres, 3 szobás lakás 74 millió forintért (kb. 1,25 millió Ft/négyzetméter), plusz 5 millió a parkoló.

• XXIII. kerület (Soroksár) – 11 hirdetés: 1–1,3 millió Ft/négyzetméter közötti sávban mozognak a hirdetések.

Összegzés: árak és trendek

• Belső kerületek (pl. II., VI., VII., XII., XIII.) esetében a fajlagos árak sok esetben 2–3+ millió Ft/négyzetmétert is elérhetnek, különösen a felkapott, panorámás vagy prémiumkategóriás lokációkban.

• Külső városrészek (például X., XV., XVII., XIX., XXI., XXIII.) jellemzően 1,0–1,5 millió Ft/négyzetméter közötti kínálatot nyújtanak, de a jobb minőségű vagy frekventáltabb projektek itt is drágábbak lehetnek.

• A legolcsóbb hirdetések a pesti oldalon találhatók, időnként még 1 millió Ft/négyzetméter alatt is, bár ez már nagyon ritka (XX. kerületben 950 ezer Ft/négyzetméter körül).

• A kereslet és kínálat változását jól mutatja, hogy egyes kerületekben (XXII., I. vagy épp a forgalmasabb belső városrészekben) alig vagy egyáltalán nincs elérhető újépítésű projekt a 2–3 szobás, 55–70 négyzetméteres kategóriában.

• Parkolóhelyek ára 5 milliótól egészen 15 millió forintig terjed, projekt- és elhelyezkedésfüggő; a belső kerületekben gyakran nehézkes a parkolás megoldása.

Mindent összevetve, a 2025. március 17-i kínálat alapján a belvároshoz közelebbi lokációkban – legyen az a budai hegyvidék vagy a pesti Duna-part – továbbra is rendkívül magas árakkal találkozhatunk, míg a külsőbb kerületekben a 1–1,3 millió Ft/négyzetméteres sáv kínál jobb alternatívát azoknak, akik 2–3 szobás új lakást keresnek elérhetőbb áron. A piaci trendek azt mutatják, hogy a kereslet a külsőbb városrészekben sem csökken jelentősen, az újépítésű projekteknél pedig sokszor évekbe telik, mire teljesen elkészülnek – így az árak további emelkedésével is számolni lehet a hosszabb átadási határidővel hirdetett lakások esetében.

Az ár adatok legyűjtése manuálisan történt, a szöveg korrektúrája AI.

Forrás: https://ingatlan.com/